珠三角“寒流”来袭

　　一夜冬来，政策寒风频吹，房地产市场调整迹象开始逐渐显现。近日，珠三角楼市首当其冲，变局初显。

　　广州：“打折风”越吹越烈

　　“广州楼市买卖双方出现新动向”、“广州开发商公开降价了”、“广州多个区域频现新盘降价”……近期，广州楼市的“大动静”引起了全国性的关注。广州楼市观望情绪浓厚，楼市成交量大减，新开楼盘于是不敢再漫天叫价。

　　深圳：急涨房价“喘口气”

　　深圳世联地产给出的研究报告显示，10月深圳一手房市场日均成交量不足60套，较9月下降51.2%；二手房日均成交量不足110套，各区交易量的下降幅度在30%-70%之间。“二手房成交量的萎缩带动了一手房成交量出现下降。”分析人士表示，9月中旬深圳各家银行先后都停止了二手房房贷，深圳二手房成交由此出现了快速下滑，甚至出现个别炒房者降价抛盘现象。   

　　楼市急冻在珠三角蔓延

　　楼市的寒流同样也在珠三角其他城市蔓延。

　　东莞：10月和11月上半月的住宅成交面积上，相对于7、8、9三个月明显下降了超过20万平方米。其中10月的成交面积与7、8、9三个月的平均成交面积相比下降了38.22%.

　　佛山：10月份成交面积明显下滑，只有59.64万平方米的成交量，降幅约为19%；而在平均成交价格方面，在7、8、9月的递增后，10月份出现了一定的下滑，相对9月份的价格，下滑了317.24元/平方米，下滑幅度为5.31%.

　　珠海：10月份，一手房交易均价为5312元/平方米，比9月下降了568元/平方米。

　　中山：继8、9月份的楼市火爆后，进入10月，市场开始短暂调整，除了成交价格外，无论是成交套数，还是成交面积，都有不同程度的下滑，10月份新上市的楼盘销售率仅为15.2%.

　　惠州：继年初以来一路狂飙后，10月陡然回头，新房成交量和均价较前几个月均出现负增长。中心区惠城区全月成交新房884套，不足今年前9个月平均成交量的一半。   

　　“寒流”因何而起？

　　业内人士认为，造成广州楼市目前出现降价促销现象的原因是多方面的。这其中既有正常因素也有非正常因素。正常因素包括开发商要在年底完成当年的销售任务，因此会采取促销手段。至于非正常因素，主要是今年多次加息，以及银行调高第二套房贷首付和利率。   

　　“出现这种现象的可能原因是，房价确实涨到了一个高位，需要调整！”广东省房地产业协会会长蔡穗声说，银行贷款和房贷政策不断出台，放贷的严格化影响了市场消费力。   

　　政策与市场博弈加剧买卖双方观望情绪，系列调控的累积效应，首当其冲是对投资客的影响，不少投资客纷纷由此淡出市场，市场投资比例明显下降。
  
　　尽管由此判断珠三角楼市已现拐点未免有点操之过急，但楼市产业链的七寸——资金供应——已被紧缩政策扼住已是不争的事实。
“寒流”会不会席卷全国？

　　南方一直是楼市的“桥头堡”。今年房价的上涨，首先是深圳，然后才是北京、上海，现在深圳、广州开始喘气了，接下来是不是轮到了北京上海了？

　　南方的房地产市场“提前过冬”，楼市“寒流”会不会席卷全国？  

　　市场现状：

　　北京：楼市销售两极分化更明显

　　单价低于1.1万元的楼盘热销；1.5万元以上楼盘，个别一月未卖出一套

　　“房价已经到了一个高位，现在北京市场明显是两极分化。”在采访中，记者从业内人士处听到最多的就是这句话。眼下，北京市在11000元/平米以内的房子基本上都处在热销状态，而很多单价在15000元以上的楼盘则开始感受到冬天的寒意。   

　　上海：不同区域及楼盘将“涨跌互现”

　　中房指数华东总经理陈晟则表示，上海房价经过始于今年10月的观望周期后，房价增幅将呈现“趋稳”之势。而且，今后上海房价将不会出现普涨局面，将会出现不同区域、不同楼盘“涨跌互现”的理性市场表现。   

　　市场预期：

　　北京:销售强劲

　　11月份是楼市传统的淡季，而北京11月新盘项目入市量也较10月份有所下降，据中大恒基不动产营销市场研究中心的监测数据显示，11月北京将有35个新盘项目入市，环比10月份的46个项目下降24%。尽管如此，“房价还会上涨”的预期仍然让消费者“疯狂”。   

　　上海:"涨心"不死

　　房贷新政的出台冷冻了上海的成交量，进入11月以来，上海楼市的成交量一跌再跌，但这却没有浇灭购房者的热情。尽管他们在观望，但在宏观调控重压下上海楼市今年依然走出了一波疯狂行情的现实面前，他们的心里都深深地打下了“房价必涨”的烙印。这使得新政出台后，尽管量能萎缩，上海楼市的价格却仍然昂头向上。   

　　结论：一个波浪而已

　　目前伴随着个别城市部分楼盘楼价出现波动的现象，全国楼市有望步入“调整期”。但是，房价调整是否就等于楼市拐点呢？ 

　　深广样本不具普适性

　　从经济学角度来说，拐点指的是整个的经济，整个房地产市场的行为。深圳、广州楼市的个体情况也没有普适性。不同城市都有各自的情况。

　　就北京而言，房地产市场与其他城市的一个重要区别，是北京的住房需求十分庞大，其中有相当大的需求是非投资甚至也非自住，而仅仅是买房，放着不动。从较长一些的时期来看，北京房地产市场庞大但无法清晰描述的有效需求会支撑房价，使之难以向下做大的调整。   

　　上海楼市更多是未来对结构性的调整，使得趋向稳定增长的可能性更大一些。目前看来，整体的成交相对还是活跃的。上海争取能调节为一种稳定增长的态势，成交能保持一定量的活跃程度。   

　　五看中国楼市，现在谈拐点还嫌早

　　一看政府是否愿意楼市出现拐点？

　　作为经济的主要支持点之一，作为带动经济其他行业达百分之七以上的增长的支柱性产业，政府愿意楼市出现拐点吗？当政府不愿意楼市出现拐点的时候，客观出现拐点的可能便大为降低。

　　二看楼市出现拐点以后对中国楼市的重大打击？

　　楼市一旦出现拐点，将在三分之二的大中城市产生城市化不能效应，而中国城市是否已具备完全的经济再生能力与经济可持续发展基础，还得加上一个大大的问号。

　　三看楼市出现拐点以后对中国经济的重大打击？

　　如果楼市出现拐点意味着经济正常增长率将在百分之三至四左右，而今年前十个月的CPI平均指数为百分之四点五，也就是说，楼市咳嗽一声，整个经济将出现实际上的负增长。

　　四看楼市出现拐点的判定依据是否站得住脚？

　　拐点是与周期相关的一个名词，大约一个市场出现拐点在周期的前半段，一般约五年时间。当然中国楼市商品化发展已有数年时间，但因为中国楼市除了民生要求外，还有一个庞大的基数问题。居者有其屋的观念左右着购房人群。

　　五看楼市出现拐点的市场经济属性是否具备？

　　中国总体市场供应量还有多少亿亩，有谁知道这个数据？局部看各主要城市的市场需求明显停止，有否确切数据或依据，还有就是政策性因素的影响导致观望期有多长，难道几个月的时间就可以判定拐点的产生？
   
　　由此可见，调整不可能一蹴而就，珠三角的“寒流”或许只是动荡时期泛起的一个波浪，就此下结论说“中国楼市已经到了一个拐点”为时尚早，甚至有可能成为下一轮楼市反弹的一个起点。购房者应该谨慎观望，理性看待。